Dilema Sektor Properti Dalam Komitmen Menekan Emisi Karbon

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc, dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Tahukah kamu kalau sektor properti salah satu penyumbang emisi karbon yang besar diantara sektor lainnya? Di tengah ancaman krisis energi yang melanda dunia akibat dampak perang Rusia-Ukraina, transisi energi menjadi salah satu perbincangan penting dalam gelaran KTT G20 2022 lalu. Transisi energi yang ramah lingkungan dan energi baru terbarukan diharapkan dapat menjadi solusi masalah energi di masa depan. Energi memegang peran vital dalam mendorong pertumbuhan sosial, ekonomi namun tidak merugikan atau menghilangkan daya dukung dan daya tampung lingkungan. Indonesia terus berjuang mewujudkan akses energi yang berkeadilan bagi seluruh lapisan masyarakat, baik di tingkat nasional, daerah, hingga pedesaan. Untuk anda pengusaha properti, atau mahasiswa dan umum yang ingin mengetahui mengenai properti dan kebijakan terkait emisi rendah karbon, yuk disimak!

Properti dan Emisi Rendah Karbon

Dengan berlangsungnya COP27, tenggat waktu net-zero PBB bukan lagi suatu kebijakan yang jauh untuk diwujudkan tetapi menjadi sebuah deadline. Secara bersamaan, pandemi dan ketegangan geopolitik baru-baru ini telah memperburuk urgensi iklim dan krisis energi, yang selanjutnya mengubah lanskap untuk perubahan paradigma yang disambut baik – tidak terkecuali di sektor real estate. Selain isu krisisi energi, isu lainnya adalah bencana yang ditimbulkan dari perubahan iklim akibat penggunaan energi fosil. Dari ancaman banjir hingga gelombang panas yang menyebabkan tagihan energi properti melonjak, aset properti menghadapi beragam ancaman dari perubahan iklim.

Meskipun risiko fisik dari perubahan iklim ini sudah diketahui oleh investor real estate namun, komitmen transisi energi rendah karbon kurang dihargai. Hampir 40% emisi karbon dioksida global berasal dari sektor properti. Dari emisi tersebut, sekitar 70% dihasilkan oleh operasional gedung, sedangkan 30% sisanya berasal dari konstruksi. Sasaran iklim global dan nasional menuntut pengurangan emisi yang tajam baik dalam operasi maupun konstruksi, yang hanya dapat dicapai melalui perubahan signifikan dalam sektor real estate. Pemerintah, investor, dan masyarakat semakin berkomitmen untuk mencapai emisi net-zero pada tahun 2050. Ambisi ini dimaksudkan untuk memitigasi potensi dampak terburuk perubahan iklim dengan membatasi pemanasan hingga 1,5˚ C di atas tingkat pra-industri.

Sektor properti menjadi salah satu penyumbang terbesar emisi karbon

Sumber: Architecture 2030.

Dalam sebuah studi oleh Bank of England, properti beremisi tinggi mengalami penurunan nilai setelah kebijakan iklim diberlakukan. Pelaku pasar real estat dari investor institusi besar hingga pemilik rumah juga mengungkapkan preferensi untuk aset berkelanjutan. Pergeseran ini mencerminkan kekhawatiran tentang properti beremisi tinggi yang meningkatkan biaya dan berkurangnya keinginan mereka di kalangan yang sadar iklim. Hal ini menjadi sebuah dilema besar, namun hal tersebut terjadi di luar negeri, pertanyaannya adalah apa yang terjadi di pasar properti di Indonesia?

Dengan bangunan komersial, beton dan baja secara tradisional telah digunakan untuk konstruksi, bersama dengan bahan padat karbon lainnya yang sering digunakan seperti insulasi busa, plastik, dan aluminium menjadi salah satu penyebab emisi karbon. Namun, bangunan dengan kayu struktural semakin mendapatkan daya tarik sebagai alternatif, mengingat lebih banyak karbon yang diserap daripada yang dipancarkannya. Pengembang menjadi sadar akan keserbagunaan dan keberlanjutannya, dan jika diadopsi dalam skala global, kayu massal dapat menantang baja dan semen sebagai bahan pilihan untuk konstruksi. Selain itu, insinyur struktural telah berhasil menggunakan baja daur ulang dan semen rendah karbon yang terdiri dari campuran alternatif. Ini, dikombinasikan dengan penggunaan bahan yang lebih kasar dan bekas, telah terbukti menurunkan jejak karbon bangunan.

Dilema Investor Properti

Investor real estate menghadapi tuntutan ganda: menghasilkan pengembalian dan memajukan transisi rendah karbon. Investor yang sukses harus secara efektif mengelola risiko iklim dan secara agresif memanfaatkan peluang iklim, itulah sebabnya banyak yang memulai kolaborasi dengan penyedia alat dan data. Kebijakan untuk mencapai net zero yang berdampak pada sektor real estate termasuk kenaikan harga karbon, standar efisiensi bangunan dan energi, dan mandat energi terbarukan. Harga karbon yang tinggi dapat diterjemahkan menjadi biaya energi yang lebih tinggi dan peningkatan biaya operasional untuk aset riil. Pemilik properti mungkin perlu melakukan investasi untuk memenuhi standar efisiensi energi baru untuk menghindari pembatasan sewa atau penjualan. Biaya tambahan ini mungkin membuat aset beremisi tinggi yang ketinggalan zaman menjadi kurang diminati.

Bagaimana Dengan Properti Di Indonesia?

Dilema sektor properti tidak lepas dari konsumsi dan konstruksi pada saat membangun sebuah properti. Dari mulai konsumsi listrik setelah properti dapat digunakan/ dijual mencakup segala sesuatu mulai dari listrik yang kita gunakan untuk menyalakan televisi dan perangkat elektronik lainnya, serta bahan bakar yang kita gunakan untuk memanaskan air dan memasak. Selain itu, penggunaan material konstruksi yang dapat menimbulkan emisi karbon yang dilepaskan dalam pembuatan beton, logam, dan bahan bangunan lainnya bersama dengan proses konstruksi itu sendiri, dan jelas bahwa properti memiliki peran yang cukup besar untuk mengurangi emisis karbon, jika dunia ingin memenuhi ambisinya untuk mengurangi emisi karbon global menjadi nol pada 2050.

Di sisi lain, penggunaan bahan konstruksi yang ramah akan karbon membutuhkan biaya yang mahal sehingga dilema akan terus berlanjut. Selain itu penggunaan energi terbarukan pada properti juga masih minim di Indonesia. Pertimbangan selanjutnya yaitu, untuk menggunakan energi terbarukan di sebuah properti, instalasi awal membutuhkan biaya yang tidak sedikit sehingga menjadi pertimbangan oleh para pengembang dan investor.

Transisi Iklim Berpengaruh Terhadap Pasar Properti

Investasi yang diperlukan untuk menghindari atau mengurangi risiko fisik terburuk akan mendorong realokasi modal. Hal ini akan mengubah struktur ekonomi dan berdampak pada nilai pasar, perusahaan, dan lokasi perusahaan. Perubahan penting ini mengharuskan pemilik real estate untuk mengantisipasi perubahan regulasi, ekonomi, dan sosial yang dapat berdampak pada aset.

Prinsip Bangunan Hijau Menuju Properti Nol Karbon

Perusahaan dunia JLL telah bermitra dengan Forum Ekonomi Dunia (WEF) menetapkan 10 Prinsip Bangunan Hijau. Hal tersebut juga melengkapi inisiatif yang ada, misalnya dengan menjelaskan apa yang perlu dilakukan perusahaan untuk memenuhi World GBC (Green Building Council) Net Zero Carbon Buildings Commitment. Berikut merupakan 10 Prinsip Bangunan Hijau JLL dan WEF mencakup lima bidang utama:

Mengadopsi pendekatan berbasis data. Langkah pertama adalah mengetahui dengan tepat apa yang perlu ditangani. Bisnis perlu menghitung jejak karbon yang kuat dari portofolio mereka pada tahun terbaru untuk menginformasikan target.
Menetapkan tujuan di sepanjang perjalanan. Skala tantangan yang kita hadapi dalam beberapa dekade mendatang sangat menakutkan. Penting bagi perusahaan untuk menetapkan tahun target untuk mencapai karbon nol bersih sebagai bagian dari strategi jangka panjang mereka. Ini harus dilakukan paling lambat 2050, meskipun kami melihat banyak perusahaan dan pemerintah menargetkan lebih cepat. Prinsip baru kami merekomendasikan target sementara untuk mengurangi setidaknya 50% dari emisi ini pada 2030.
Mengatasi karbon yang terkandung. Bisnis perlu memaksimalkan pengurangan emisi untuk semua pengembangan baru dan perombakan besar-besaran untuk memastikan pengiriman karbon nol-bersih pada tahun target akhir mereka. Mengukur dan mencatat emisi karbon yang terkandung yang terkait dengan bahan dan proses konstruksi untuk pengembangan baru dan perbaikan besar sangat penting. World GBC memperkirakan proses konstruksi menyumbang setengah dari seluruh jejak karbon sekarang hingga 2050. Menguranginya melalui langkah-langkah seperti bahan rendah karbon, konstruksi modular, dan menerapkan pendekatan ekonomi sirkular menjadi faktor penting untuk mencapai nol bersih.

Prinsip-Prinsip Bangunan Hijau Menetapkan Kerangka Kerja Untuk Membuat Real Estat Menjadi Nol Bersih.

Sumber: https://www.weforum.org/agenda/2021/11/10-green-building-principles-real-estate-net-zero/

Energi bersih. Mengurangi konsumsi energi bangunan adalah inti dari masa depan net zero. Ini berarti bisnis perlu mendorong pengoptimalan energi di seluruh aset yang ada dan pengembangan baru. Mereka juga perlu memaksimalkan pasokan energi terbarukan di lokasi dan memastikan semua energi di luar lokasi diperoleh dari sumber yang didukung terbarukan jika tersedia. Setiap emisi residu perlu dikompensasikan dengan membeli offset karbon berkualitas tinggi. Banyak panduan keluar pada tahun lalu, tetapi masih banyak lagi yang akan datang, terutama melalui Standar Net-Zero SBTi (Science Based Targets initiative).
Kelima, berkolaborasi secara luas. Mencapai emisi karbon nol bersih pada 2050 memerlukan kerja tim di hampir setiap tahap. JLL menyerukan keterlibatan dengan pemangku kepentingan dalam rantai nilai untuk mengurangi Scope 3 emissions, yaitu emisi tidak langsung dalam rantai nilai yang lebih luas.

10 PRINSIP BANGUNAN HIJAU

Rencana aksi yang menyertai prinsip-prinsip ini menetapkan panduan bagaimana cara untuk dilaksanakan pada setiap langkah. Prinsip Bangunan Hijau meliputi:

Hitung jejak karbon yang kuat dari portofolio Anda pada tahun perwakilan terbaru untuk menginformasikan target.
Tetapkan tahun target untuk mencapai karbon nol bersih paling lambat pada 2050 dan target sementara untuk mengurangi setidaknya 50% dari emisi ini pada 2030.
Ukur dan catat karbon yang terkandung dari perkembangan baru dan perbaikan besar.
Maksimalkan pengurangan emisi untuk semua pengembangan baru dan peremajaan besar di pipeline proyek untuk memastikan pengiriman karbon nol-bersih (operasional dan diwujudkan) pada tahun target akhir yang dipilih.
Mendorong optimalisasi energi di seluruh aset yang ada dan pengembangan baru.
Maksimalkan pasokan energi terbarukan di lokasi.
Pastikan 100% energi di luar lokasi diperoleh dari sumber yang didukung terbarukan, jika tersedia.
Terlibat dengan pemangku kepentingan dengan siapa Anda memiliki pengaruh dalam rantai nilai Anda untuk mengurangi Scope 3 emissions.
Dapatkan offset karbon berkualitas tinggi untuk mengompensasi emisi residu.
Terlibat dengan pemangku kepentingan untuk mengidentifikasi upaya bersama dan berbagi biaya dan manfaat intervensi secara adil.

Kebijakan Properti Emisi Rendah Karbon Dari EU

Proyek Monitor Real Estat Risiko Karbon (CRREM) adalah alat sumber terbuka yang dikembangkan bersama dengan UE untuk meningkatkan kuantifikasi risiko transisi real estat dan mempercepat investasi rendah karbon di sektor ini. CRREM memberi investor persyaratan emisi di tingkat perusahaan dan properti sejalan dengan skenario dekarbonisasi berbasis sains. Hal tersebut dapat mengidentifikasi aset yang berpotensi terdampar dan tindakan strategis yang harus diambil. Terakhir, ini memungkinkan pelaporan kuantitatif risiko transisi dalam format standar.

Alat CRREM menawarkan beberapa langkah proaktif untuk memitigasi risiko transisi dalam portofolio real estate untuk dapat mengurangi jejak karbon properti. Konstruksi baru dan bangunan yang ada mungkin memerlukan strategi keberlanjutan yang berbeda. Namun, menuju net-zero, investor real estate harus mempertimbangkan kedua jenis aset tersebut.

Uni Eropa bermaksud untuk mendekarbonisasi sektor bangunan pada tahun 2050. Investasi retrofit dapat menguntungkan UE hingga EUR 175 miliar per tahun. Salah satu tantangan terbesar untuk pengurangan emisi GRK dihasilkan dari rendahnya efisiensi energi bangunan yang ada dan tingkat perbaikan yang masih terlalu rendah di hampir semua negara anggota Uni Eropa. CRREM bertujuan mendukung industri untuk mengatasi risiko ini dan mendorong investasi dalam efisiensi energi karena banyak aset akan menjadi properti ‘terdampar’ yang tidak akan memenuhi standar efisiensi energi di masa depan dan yang peningkatan energinya tidak akan layak secara finansial. CRREM bertujuan untuk mengembangkan alat yang memungkinkan investor dan pemilik properti menilai eksposisi aset mereka terhadap risiko terdampar berdasarkan data energi dan emisi serta analisis persyaratan peraturan. Dengan menetapkan jalur pengurangan karbon berbasis sains, CRREM menghadapi tantangan untuk memperkirakan risiko dan ketidakpastian yang terkait dengan dekarbonisasi real estate komersial, membangun badan metodologis, dan secara empiris mengukur berbagai skenario dan dampaknya terhadap portofolio investor.

Solusi

Langkah pertama adalah mengurangi jumlah energi yang digunakan rumah kita. Prinsip-prinsip desain yang digunakan untuk mencapai hal ini tampak sederhana: membuat rumah terisolasi dengan baik sehingga panas dari sumber pasif yaitu matahari, panas tubuh penghuni, bahkan hewan peliharaan, tetap berada di dalam ruangan.
Orientasi rumah dan posisi jendelanya dapat memastikannya memanfaatkan sinar matahari secara maksimal, sementara daun jendela, gantung, dan bahkan pepohonan dapat membuat rumah tetap sejuk di musim panas.
Pergeseran ke bahan bangunan rendah karbon juga diperlukan. Saat ini sekitar 10% emisi terkait energi global berasal dari bahan yang digunakan dalam konstruksi dan pemeliharaan bangunan, termasuk perumahan.
Alternatif berkelanjutan untuk beton dan batu bata berat emisi sudah ada pada 2021. Kayu, misalnya, adalah bahan yang telah digunakan untuk membangun rumah selama ribuan tahun. Satu studi memperkirakan bahwa antara 20 juta hingga 80 juta ton emisi karbondioksida dapat dihindari secara global melalui penggantian lantai beton dengan struktur komposit kayu dan baja pada 2050, dan itu bahkan sebelum memperhitungkan karbon yang akan diikat oleh kayu. Bahan bervariasi tergantung pada lokasi dan iklim, tetapi rami, gabus, bambu, dan jerami adalah pilihan rendah karbon lainnya.
Dekonstruksi bangunan tua. menggunakan kembali sebanyak mungkin dari bangunan yang ada untuk menghindari emisi dari pembuatan material baru. Alih-alih hanya menghancurkan sebuah bangunan tua, bangunan itu dapat didekonstruksi dengan hati-hati sehingga batu batanya, misalnya, dapat disimpan dan digunakan kembali.
Menggunakan energi terbarukan, Panel surya dapat menyediakan listrik yang dibutuhkan untuk menjalankan peralatan rumah tangga.

Lalu apakah sektor properti di Indonesia dapat mewujudkan properti yang rendah emisi karbon? Bagaimana kebijakannya nanti? karena tidak mungkin akan berjalan jika kebijakannya tidak difikirkan dan dibuat sesuai dengan kondisi Indonesia saat ini. Silahkan berikan komentarnya untuk berdiskusi bersama. Kita berharap semoga seluruh sektor menjadi rendah emisi karbon agar bumi kita semakin sehat kembali.

REFERENSI

Lubis, Syahran. 2021. Nol Bersih Emisi Karbon, Ini 10 Prinsip Bangunan Hijau JLL & WEF. https://bisnisindonesia.id/article/nol-bersih-emisi-karbon-ini-10-prinsip-bangunan-hijau-jll-wef. Diakses 5 Desember 2022.
Danise, Amy. 2022. 40% Of Emissions Come From Real Estate; Here’s How The Sector Can Decarbonize. https://www.forbes.com/sites/davidcarlin/2022/04/05/40-of-emissions-come-from-real-estate-heres-how-the-sector-can-decarbonize/?sh=52fdd8ba63b7. Diakses 5 Desember 2022.
Embodied Carbon Action. https://architecture2030.org/embodied-carbon-actions/. Diakses 5 Desember 2022.
Lubis, Syahran. 2021. Properti Pasok 21% Karbon, Tak Perlu Terobosan Untuk Bertindak. https://bisnisindonesia.id/article/properti-pasok-21-karbon-tak-perlu-terobosan-untuk-bertindak. Diakses 5 Desember 2022.
Carbon Risk Real Estate Monitor. https://www.crrem.eu/about-crrem/. Diakses 5 Desember 2022.
2022. Climate risk and the opportunity for real estate. https://www.mckinsey.com/industries/real-estate/our-insights/climate-risk-and-the-opportunity-for-real-estate. Diakses 5 Desember 2022.
Hoskins, Diane. 2021. When It Comes To Cutting Carbon Emissions, The Real Estate Industry Is Running Out Of Time. https://edition.cnn.com/2021/09/27/perspectives/carbon-emissions-construction-buildings-real-estate/index.html. Diakses 5 Desember 2022.
Bracken, Kalin. 2022. How do you decarbonize real estate? An expert explains. https://www.weforum.org/agenda/2022/11/how-we-can-decarbonize-the-real-estate-sector/#:~:text=Real%20estate%20drives%20approximately%2040,in%20the%20real%20estate%20sector. Diakses 5 Desember 2022.