Mengapa Konsep TOD Penting untuk Masa Depan Kota Jakarta?

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc., Warid Zul Ilmi, S.P.W.K,. Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Pengembangan kawasan berbasis moda transportasi publik seperti konsep Transit Oriented Development (TOD) yang bertumpu kepada potensi sistem transit pada simpul transportasi masal di perkotaan untuk dapat memanfaatkan ruang dengan optimal sehingga mencapai ekosistem bisnis yang saling menguntungkan satu sama lain baik masyarakat, perusahaan dan juga pemerintah. Pengertian TOD sendiri berdasarkan Peraturan Menteri Agaria Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No 16 Tahun 2017 maupun Peraturan Gubernur DKI Jakarta No 67 Tahun 2019 adalah Pengembangan Kawasan di sekitar titik transit yang berorientasi pada kemudahan pergerakan dan perpindahan orang, peningkatan aksesibilitas dan konektivitas Kawasan, pembauran kegiatan, pemanfaatan Lahan yang padat dalam rangka peremajaan kota dan peningkatan penggunaan Angkutan Umum Massal. Angkutan umum yang dimaksud berdasarkan Standar TOD yang disusun oleh ITDP (2014) maksimal angkutan terdekat berjarak 1 kilometer atau berjarak 15-20 menit berjalan kaki agar mudah diakses. Adapun beberapa prinsip TOD lainnya dapat dijelaskan pada gambar dibawah ini:

Gambar Prinsip TOD

Sumber: Kementerian PUPR. Hunian Berbasis TOD: Tantangan dan Potensinya. 2020.

Jakarta sebagai Ibu Kota Negara dengan kepadatan yang sangat tinggi memiliki banyak permasalahan mulai dari kemacetan transportasi, ketersediaan lahan yang terbatas. permukiman kumuh, banjir, dan ketersediaan ruang terbuka yang sangat minim. Meskipun memang ini juga menjadi permasalahan kota-kota besar di dunia yang sulit untuk dihindarkan. TOD menjadi penting untuk masa depan Kota Jakarta karena dianggap menjadi salah satu solusi dari berbagai perasalahan tersebut. Menurut Rizkan Firman Direktur Utama dari Adhi Properti dalam Webinar Series Magister Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Tarumanegara terakit Pengembangan Kota dan Real Estate menyampaikan bahwa ‘“pemerintah akan terbantukan dengan menerapkan konsep TOD karena akan mendorong penyediaan moda dan infrastruktur transportasi berkelanjutan, membantu  mengurangi kemacetan dan efisiensi waktu dan ongkos transportasi tentunya, value kawasan menjadi meningkat termasuk nilai lahan dan pajak yang akan diperoleh pemerintah, efektifitas dan efisiensi penggunaan lahan dan penataan ruang yang baik aman dan nyaman sehingga membuka banyak kesempatan seperti ruang terbuka publik yang aktif, kerja sama bisnis yang menguntungkan dan pusat pusat kegiatan dan pelayanan yang terjangkau.” Dari apa yang disampaikan oleh Rizkan Firman, Jakarta memiliki potensi itu namun memang kendalanya masih cukup banyak mulai dari regulasi yang belum mampu mengakomodasi proses pengembangan TOD di Jakarta dan transisi habit dari warga kotanya untuk bisa tinggal di kawasan TOD. 

Gambar Contoh Perubahan Kondisi Eksisting Dalam Penerapan Konsep TOD

Sumber: Kementerian PUPR. Hunian Berbasis TOD: Tantangan dan Potensinya. 2020.

Beberapa keuntungan lainnya yang juga diklaim oleh Farchad Direktur Pengembangan Bisnis MRT dalam webinar yang sama menyatakan bahwa dengan penerapan konsep TOD ada dampak baik dari sektor lingkungan hidup yaitu adanya pengurangan emisi dan polusi udara dari kendaraan pribadi, artinya ada keuntungan secara lingkungan apabila konsep pengembangan kawasan TOD ini direplikasi diberbagai kota di Indonesia yang mengalami kemacetan dan pemadatan kendaraan pribadi. Beliau menambahkan bahwa, meskipun tujuan awal dari adanya konsep TOD untuk melerai kemacetan tapi menurut studi yang dilakukan Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat Fakulas Ekonomi Bisnis Universitas Indonesia menunjukan bahwa dengan dilakukannya pengembangan transportasi masal khususnya Mass Rapid Transport (MRT) adalah adanya  peningkatan kualitas hidup masyarakat, dengan mendapatkan waktu yang lebih berkualitas di luar jam kerja, penurunan stress, peningkatan kesehatan pribadi, dan menjadi lebih tepat waktu. Hal ini dihasilkan dari penggunaan transportasi publik masalah seperti MRT. Baru satu sektor yang dilihat, kalau saja bukan hanya tranportasi publiknya, melainkan fungsi ruang yang dibangun dengan banyak pemanfaatan dan mudah diakses dalam pelayananya mungkin peningkatan kualitas hidup masyarakat akan mencapai pada level tertinggi yaitu kesejahteraan. 

Pola dari struktur dan fungsi kota yang demikian berpotensi juga mengubah habit masyarakat atau warga kota yang tinggal di dalamnya, kemudahan yang diberikan dan kebiasaan yang akhirnya memberikan dampak baik bukan hanya dari segi ekonomi melainkan lingkungan seperti penurunan emisi gas rumah kaca atau polusi udara dan kebisingan kota. Habit ini mulai terasa perubahannya di Jakarta menurut survey yang dilakukan oleh rumah.com bahwa 76% masyarakat lebih memilih tinggal di dekat transportasi umum dan ini sejalan dengan data penumpang yang sangat tinggi Bus Rapid Transit (BRT) 450 ribu penumpang/hari, Kereta Rel Listrik (KRL) 375 ribu penumpang/hari, dan MRT 24 ribu penumpang/hari. 

Pengembangan TOD juga berimbas baik untuk peningkatan ekonomi dan bisnis. Pengembangan kawasan TOD berpotensi untuk mengembangkan perekonomian kawasan disekitarnya, sebagai contoh: dapat disediakan lahan komersial untuk pengembangan UMKM lokal. Selanjutnya nilai lahan disekitar kawasan TOD juga akan meningkat sehingga peningkatan bisnis di area kawasan TOD akan berkembang. Beberapa potensi bisnis yang dapat dikembangkan di sekitar kawasan TOD adalah FnB (Food and Beverage), hotel & mice, smart residential (apartment & landed house). Dengan adanya potensi bisnis jika didukung dengan fasilitas lain seperti rumah ibadah, rumah sakit, sarana pendidikan dll membuat minat masyarakat untuk beralih tinggal disekitar kawasan TOD.   

Dari apa yang telah dibahas bahwa Jakarta dipandang perlu untuk terus melakukan pengembangan kota dengan Konsep TOD dibeberapa titik simpul moda transportasi umum nya yang saat ini sudah dirasakan manfaatnya sehingga perlu ada akselerasi dalam mewujudkan hal tersebut dengan kematangan konsep TOD dengan menyelesaikan berbagai permasalahan sebelumnya mulai dari regulasi hingga proses pembangunan serta penyadaran akan pentingnya penerapan konsep TOD kepada warga kota. 

Referensi : 

• Pemerintah Pusat. 2017. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2017 Tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit. Jakarta.
• Pemerintah Daerah. 2019. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No 67 Tahun 2019 tentang Penyelenggaran Kawasan Berorientasi Transit. DKI Jakarta. Jakarta.
• Rizkan Firman. 2023. Urgensi Konsep TOD dan Penerapannya. Materi Webinar Universitas Tarumanegara. Daring. 
• Farchad. 2023 Jakarta Urban Regeneration with Transit Oriented Re-Development. Materi Webinar Universitas Tarumanegara. Daring.
• Institute for Transportation and Development Policy. TOD Standard. New York: ITDP, 2014. 
• Kementerian PUPR. 2020. Hunian Berbasis TOD: Tantangan dan Potensinya.