Oleh: Salman Rasyad Hamiseno, S.I.P
I. Pendahuluan
Ketersediaan perumahan terjangkau di Indonesia terutama di kota-kota besar saat ini menjadi isu yang semakin kompleks seiring dengan pesatnya urbanisasi dan melonjaknya harga tanah. Misalnya, harga tanah di Jakarta pada tahun 2025 diperkirakan mencapai Rp 15,99 juta per meter persegi, sedangkan di kota besar sekitarnya seperti Bekasi dan Tangerang mencapai antara Rp 10 juta hingga Rp 15 juta per meter persegi (Detik, 2025). Dengan harga yang terus meningkat, banyak keluarga berpenghasilan rendah dan menengah, serta para pemuda yang hendak atau sedang menempuh hidup baru merasa semakin sulit untuk membeli rumah, sehingga memunculkan kebutuhan mendesak untuk solusi perumahan yang lebih terjangkau.
Di tengah tantangan ini, konsep co-housing muncul sebagai alternatif yang menjanjikan. Co-housing itu sendiri merupakan model perumahan yang memungkinkan penghuni untuk berbagi fasilitas bersama, namun tetap memiliki ruang pribadi masing-masing. Konsep ini tidak hanya memberikan hunian yang lebih terjangkau tetapi juga memperkuat hubungan sosial antar penghuni. Meskipun belum diatur secara khusus dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia, konsep ini dapat diterapkan dalam kerangka hukum yang sudah ada seperti Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
II. Co-Housing dan Pengaruhnya terhadap Hak Tanah di Indonesia
Dalam konteks perumahan dan pertanahan di Indonesia, tentunya tidak asing mendengar istilah seperti Hak Pengelolaan Lahan (HPL), Sertifikat Hak Milik (SHM), dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). HPL merupakan hak yang diberikan kepada badan hukum atau instansi pemerintah untuk mengelola tanah negara, memiliki potensi besar untuk menyediakan lahan murah bagi pengembangan perumahan berbasis komunitas. Dalam hal ini, pemerintah dapat memanfaatkan HPL untuk proyek co-housing yang dikelola oleh koperasi atau komunitas, meskipun dalam pengelolaannya memerlukan prosedur yang lebih kompleks.
Selain itu, pemanfaatan HPL untuk perumahan rakyat juga dapat menjadi solusi untuk menyediakan lahan murah, terutama di kawasan yang sulit dijangkau oleh pengembang besar. HPL memungkinkan pengelolaan tanah negara untuk kepentingan umum, yang bisa memfasilitasi penyediaan perumahan terjangkau. Dengan pengelolaan yang sesuai dengan peraturan, HPL dapat menjadi alat yang efektif untuk mengatasi keterbatasan lahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (Hutomo P, 2022).
Di sisi lain, Sertifikat Hak Milik (SHM) dapat memberikan hak kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan, yang sering kali tidak terjangkau oleh banyak kalangan, terutama di kota besar. Dalam konteks ini, model co-housing berbasis koperasi dapat menjadi solusi seperti rumah flat yang terletak di kawasan TOD Dukuh Atas di Menteng, Jakarta (Kompas, 2025). Dengan model ini, properti dimiliki oleh koperasi dan penghuni tinggal berdasarkan keanggotaan. Pendekatan ini dapat mengurangi biaya pembangunan, menjadikannya lebih terjangkau tanpa mengorbankan kualitas hidup penghuni. Koperasi juga dapat menjadi solusi untuk mengurangi biaya pengembangan perumahan yang berbasis komunitas.
Sementara itu, SHGB memberikan hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri dan biasanya memiliki jangka waktu terbatas (30 hingga 70 tahun). Sebagaimana tercantum dalam Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021, HGB memberikan fleksibilitas dalam pengembangan perumahan di kawasan perkotaan yang padat.
III. Tantangan dalam Pengembangan Co-Housing di Indonesia
Walaupun memiliki potensi besar, pengembangan co-housing di Indonesia menghadapi sejumlah tantangan. Salah satu tantangan utama adalah minimnya regulasi yang mengatur model perumahan ini. Kebanyakan peraturan perumahan di Indonesia lebih fokus pada rumah tapak atau rumah susun konvensional, sementara co-housing memerlukan regulasi yang lebih fleksibel terkait kepemilikan tanah, pengelolaan ruang bersama, dan penggunaan fasilitas.
Salah satu faktor yang hambatan pengembangan cohousing di Indonesia adalah kenaikan harga tanah yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir sehingga menciptakan kesenjangan besar dalam akses perumahan. Kenaikan harga properti ini jauh melampaui pertumbuhan pendapatan masyarakat, di mana indeks harga properti residensial di Indonesia secara tahunan (YoY) terus meningkat, sementara rata-rata pertumbuhan upah minimum regional cenderung landai, menyebabkan semakin terpuruknya ketidakmampuan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah membeli rumah konvensional. Situasi ini, yang disorot oleh Pamungkas et al. (2021) sebagai determinan krusial krisis hunian, menuntut solusi inovatif untuk mengatasi backlog perumahan nasional.
Oleh karena itu, dibutuhkan kebijakan pemerintah dari level pusat dan daerah yang lebih adaptif dan terintegrasi dalam hal perizinan, zonasi, dan harga lahan untuk mendukung pengembangan cohousing sebagai solusi perumahan terjangkau. Kebijakan perizinan yang dimaksud dapat mencakup penyederhanaan melalui sistem Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) yang mengakui bentuk hukum kolektif seperti koperasi perumahan dan memberikan fleksibilitas Izin Mendirikan Bangunan (IMB) kolektif.
Terkait zonasi dan harga lahan, diperlukan juga penetapan kategori kawasan mixed-use khusus dengan insentif Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang lebih tinggi, sekaligus merevisi standar Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU) agar sesuai desain komunal. Selain itu, intervensi harga lahan dapat dilakukan melalui kebijakan land banking (penyediaan lahan milik pemerintah), fasilitasi skema pembiayaan khusus yang menyasar kelompok cohousing, dan penegakan kewajiban alokasi lahan untuk hunian berimbang bagi pengembang besar.
IV. Peluang Co-Housing di Indonesia sebagai Solusi untuk Pemuda
Fenomena saat ini menunjukkan bahwa generasi milenial dan Gen Z menghadapi kesulitan signifikan dalam memiliki rumah akibat kombinasi faktor struktural dan finansial. Selain kenaikan harga properti yang tidak sebanding dengan pendapatan, biaya hidup yang semakin meningkat serta banyaknya cicilan konsumtif lainnya turut memperparah keadaan. Akibatnya, banyak dari mereka yang merasa belum siap secara finansial atau belum memiliki pekerjaan yang stabil.
Oleh sebab itu, konsep cohousing menawarkan peluang besar bagi Gen Z dan milenial muda yang terkendala finansial dalam membeli rumah. Model perumahan kolaboratif ini relevan dengan budaya gotong royong di Indonesia dan memungkinkan pengurangan biaya hidup melalui penggunaan fasilitas bersama. Model ini juga dapat menjawab tantangan bahwa mayoritas generasi muda saat ini mendominasi saat ini angkatan kerja di Indonesia, namun mereka kesulitan mengakses Kredit Pemilikan Rumah (KPR) konvensional akibat kesenjangan besar antara kenaikan harga properti dan pendapatan yang cenderung stagnan. Oleh sebab itu, dibutuhkan segera perumahan yang terjangkau inklusif, berkelanjutan, dan berbasis kebersamaan di masa depan di kota-kota besar Indonesia. (Ramadhila, 2021)
V. Kesimpulan
Co-housing memiliki potensi besar untuk menjadi solusi perumahan terjangkau yang berbasis komunitas di Indonesia. Dengan memanfaatkan dan pengembangan berbagai jenis hak atas tanah seperti HPL, SHM, dan SHGB, co-housing dapat diintegrasikan ke dalam sistem perumahan yang lebih merata dan terjangkau. Namun, untuk mewujudkan potensi tersebut, pemerintah harus mewujudkan segera regulasi dan kebijakan yang lebih spesifik dan mendukung, agar dapat diterapkan secara efektif sehingga dapat memberikan hunian yang lebih terjangkau, bagi masyarakat.
VI. Daftar Pustaka
Detik. (2025). Harga tanah di Jabodetabek makin mahal, rata-rata tembus Rp 12 juta per meter.
Kompas. (2025). Flat Menteng dan DF Housing: Terobosan punya rumah di tengah kota.
Ramadhila, N. (2021). Pendekatan Co-Housing sebagai strategi penerapan hunian berimbang di Indonesia. AGORA: Jurnal Penelitian dan Karya Ilmiah Arsitektur Usakti, 19(1), 48-57.
Hutomo, P. (2022). Pemanfaatan hak pengelolaan (HPL) dalam rangka pemenuhan tempat tinggal melalui pembangunan rumah susun di Indonesia. Jurnal Pendidikan Tambusai, 6(1), 2314-2325.
Pamungkas, G. S., Hutauruk, G. A., & Fathurrahman, R. (2025). Membedah kebijakan pemerintah: Strategi menuntaskan konflik pertanahan demi keadilan yang berkelanjutan. JIIP-Jurnal Ilmiah Ilmu Pendidikan, 8(1), 26-37.
Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Lokalaras Indonesia Institute 